¿Tienes una vivienda de alquiler que quieres mejorar para aumentar su valor y atraer a más inquilinos? ¿Te gustaría saber cómo hacer una reforma integral de tu vivienda de alquiler y qué permisos necesitas? Si es así, este artículo es para ti.
En este artículo, te voy a contar todo lo que necesitas saber sobre cómo hacer una reforma integral de tu vivienda de alquiler y qué permisos necesitas. Te voy a explicar qué es una reforma integral, qué ventajas tiene, qué pasos debes seguir, qué permisos debes solicitar y qué consejos te puedo dar para que todo salga bien.
Pero antes de entrar en materia, déjame que te haga una pregunta: ¿Sabes cuánto dinero puedes ganar con una reforma integral de tu vivienda de alquiler? La respuesta te sorprenderá. Sigue leyendo y te lo revelaré al final del artículo.
Qué es una reforma integral
Una reforma integral es una obra que afecta a la totalidad o a una parte importante de la vivienda, y que implica cambios en la distribución, las instalaciones, los acabados o la fachada. Una reforma integral puede suponer una transformación radical de la vivienda, adaptándola a las necesidades y gustos actuales.
Algunos ejemplos de reformas integrales son:
- Cambiar la distribución de la vivienda, eliminando o añadiendo tabiques, puertas o ventanas, para crear espacios más amplios, luminosos y funcionales.
- Renovar las instalaciones de electricidad, fontanería, gas, calefacción o aire acondicionado, para mejorar la eficiencia energética y la seguridad de la vivienda.
- Sustituir los revestimientos de suelos, paredes y techos, por materiales más modernos, resistentes y fáciles de limpiar, como el parquet, el microcemento o el papel pintado.
- Cambiar los muebles y los electrodomésticos de la cocina y el baño, por modelos más actuales, prácticos y estéticos, que aprovechen mejor el espacio y ofrezcan más prestaciones.
- Rehabilitar la fachada, el tejado o la terraza, para mejorar el aspecto exterior de la vivienda, reforzar su aislamiento térmico y acústico y evitar posibles filtraciones o humedades.
Qué ventajas tiene una reforma integral
Una reforma integral tiene muchas ventajas, tanto para ti como para tus futuros inquilinos. Algunas de estas ventajas son:
- Aumentar el valor de la vivienda. Una reforma integral puede incrementar el valor de la vivienda entre un 10% y un 30%, según el tipo y la calidad de la obra. Esto significa que podrás pedir un alquiler más alto y amortizar la inversión en poco tiempo.
- Atraer a más inquilinos. Una vivienda reformada tiene más demanda que una vivienda antigua o deteriorada, ya que ofrece más comodidad, funcionalidad y diseño. Además, una vivienda reformada genera más confianza y seguridad en los inquilinos, que saben que no tendrán que hacer frente a averías o problemas.
- Ahorrar en mantenimiento. Una vivienda reformada requiere menos mantenimiento que una vivienda vieja o descuidada, ya que los materiales y las instalaciones son más duraderos y eficientes. Esto supone un ahorro de tiempo y dinero para ti y para tus inquilinos, que no tendrán que lidiar con reparaciones o sustituciones frecuentes.
- Mejorar la habitabilidad. Una vivienda reformada ofrece una mejor calidad de vida a sus habitantes, ya que cuenta con espacios más amplios, luminosos y confortables, que se adaptan a sus necesidades y gustos. Además, una vivienda reformada mejora el aislamiento térmico y acústico, lo que se traduce en un mayor bienestar y un menor consumo energético.
Qué pasos debes seguir para hacer una reforma integral
Para hacer una reforma integral de tu vivienda de alquiler, debes seguir una serie de pasos que te ayudarán a planificar, ejecutar y supervisar la obra con éxito. Estos pasos son:
- Definir el alcance y el presupuesto de la reforma. Lo primero que debes hacer es decidir qué quieres cambiar en tu vivienda, qué necesidades quieres cubrir y qué estilo quieres darle. A partir de ahí, debes solicitar varios presupuestos a diferentes empresas o profesionales de la reforma, comparando los servicios, los materiales, los plazos y las garantías que ofrecen. Debes elegir el presupuesto que mejor se adapte a tu proyecto y a tu bolsillo, teniendo en cuenta que una reforma integral puede costar entre 500 y 1000 euros por metro cuadrado, según la complejidad y la calidad de la obra.
- Solicitar los permisos necesarios. Antes de empezar la reforma, debes solicitar los permisos necesarios al ayuntamiento o a la comunidad de propietarios, según el tipo y la envergadura de la obra. Los permisos más habituales son la licencia de obra mayor, la licencia de obra menor, la comunicación previa de obra o la declaración responsable de obra. El coste y el plazo de estos permisos varían según el municipio y el tipo de obra, pero suelen oscilar entre el 4% y el 10% del presupuesto de la reforma y entre 15 y 60 días hábiles. Si no solicitas los permisos necesarios, puedes enfrentarte a multas o sanciones que pueden llegar a paralizar o demoler la obra.
- Contratar a los profesionales adecuados. Una vez que tienes el presupuesto y los permisos, debes contratar a los profesionales que se encargarán de realizar la reforma. Lo más recomendable es contratar a una empresa o a un profesional que ofrezca un servicio integral, que incluya el diseño, la ejecución y la gestión de la obra, así como la coordinación de los diferentes oficios que intervienen en la reforma, como albañiles, electricistas, fontaneros, carpinteros, pintores, etc. De esta forma, te ahorrarás tiempo, dinero y problemas, y tendrás un único interlocutor que se responsabilice de todo. Además, debes asegurarte de que los profesionales que contrates cuenten con la experiencia, la formación, el seguro y las referencias necesarias para garantizar la calidad y la seguridad de la obra.
- Supervisar el desarrollo de la obra. Durante el desarrollo de la obra, debes supervisar el cumplimiento de los plazos, el presupuesto y la calidad acordados, así como resolver las posibles incidencias o imprevistos que puedan surgir. Para ello, debes mantener una comunicación fluida y constante con los profesionales que realizan la reforma, y visitar periódicamente la vivienda para comprobar el avance de la obra. También debes exigir que se cumplan las normas de seguridad, limpieza y convivencia, para evitar molestias a los vecinos o daños a la vivienda o al edificio. Si detectas algún defecto o incumplimiento, debes reclamarlo lo antes posible, y no firmar el fin de obra hasta que esté todo conforme.
- Disfrutar de tu vivienda reformada. Una vez que la obra ha terminado, debes revisar que todo esté en perfecto estado, y que se hayan cumplido todas las especificaciones y garantías del contrato. Si estás satisfecho con el resultado, debes firmar el fin de obra, y abonar el importe restante de la reforma. A partir de entonces, podrás disfrutar de tu vivienda reformada, y ponerla en alquiler para obtener una mayor rentabilidad.
Qué permisos necesitas para hacer una reforma integral
Como ya te he comentado, para hacer una reforma integral de tu vivienda de alquiler, necesitas solicitar los permisos necesarios al ayuntamiento o a la comunidad de propietarios, según el tipo y la envergadura de la obra. A continuación, te explico qué permisos son los más habituales, y en qué casos los necesitas.
- Licencia de obra mayor. Es el permiso más completo y exigente, y se requiere para las obras que afectan a la estructura, la fachada o la superficie de la vivienda, o que modifican el uso o la calificación urbanística de la misma. Por ejemplo, si quieres ampliar la vivienda, cambiar la cubierta, abrir un hueco en la fachada o convertir un local en vivienda, necesitas una licencia de obra mayor. Para solicitarla, debes presentar un proyecto técnico firmado por un arquitecto o un arquitecto técnico, que incluya los planos, la memoria, el presupuesto y el estudio de seguridad y salud de la obra. El coste de la licencia de obra mayor suele ser entre el 4% y el 6% del presupuesto de la obra, y el plazo de concesión suele ser entre 30 y 60 días hábiles.
- Licencia de obra menor. Es el permiso más sencillo y rápido, y se requiere para las obras que no afectan a la estructura, la fachada o la superficie de la vivienda, pero que suponen una alteración de su aspecto o su funcionalidad. Por ejemplo, si quieres cambiar el suelo, las ventanas, los sanitarios o los muebles de la cocina o el baño, necesitas una licencia de obra menor. Para solicitarla, debes presentar una solicitud acompañada de una descripción de la obra, un presupuesto y unas fotografías del estado actual y del estado previsto de la vivienda. El coste de la licencia de obra menor suele ser entre el 2% y el 4% del presupuesto de la obra, y el plazo de concesión suele ser entre 15 y 30 días hábiles.
- Comunicación previa de obra o declaración responsable de obra. Son permisos que se conceden de forma automática, y se requieren para las obras que no afectan ni a la estructura, ni a la fachada, ni a la superficie de la vivienda, y que solo implican trabajos de mantenimiento, reparación o mejora. Por ejemplo, si quieres pintar las paredes, cambiar los enchufes, instalar un aire acondicionado o colocar un toldo, necesitas una comunicación previa de obra o una declaración responsable de obra. Para solicitarlos, debes presentar una solicitud acompañada de una declaración responsable de que cumples con la normativa vigente, y de que dispones de la documentación técnica necesaria. El coste de la comunicación previa de obra o de la declaración responsable de obra suele ser entre el 1% y el 2% del presupuesto de la obra, y el plazo de concesión es inmediato.
Qué consejos te puedo dar para hacer una reforma integral
Para terminar, te voy a dar algunos consejos que te pueden ser útiles para hacer una reforma integral de tu vivienda de alquiler, y que yo he aplicado en mi propia experiencia como arrendador y reformista.
- Estudia el mercado y el perfil de tus potenciales inquilinos. Antes de hacer una reforma integral, debes analizar el mercado y el perfil de tus potenciales inquilinos, para adaptar tu vivienda a sus preferencias y necesidades. Por ejemplo, si tu vivienda está en una zona céntrica y demandada por jóvenes profesionales, quizás te convenga hacer una reforma moderna y funcional, que aproveche el espacio y ofrezca comodidades como el wifi o el aire acondicionado. Si tu vivienda está en una zona residencial y demandada por familias, quizás te convenga hacer una reforma clásica y confortable, que ofrezca amplitud y luminosidad, y que cuente con servicios como el ascensor o el garaje.
- Busca inspiración y asesoramiento profesional. Antes de hacer una reforma integral, debes buscar inspiración y asesoramiento profesional, para definir el estilo, el diseño y la distribución de tu vivienda. Puedes consultar revistas, blogs, redes sociales o programas de televisión sobre reformas, y ver ejemplos de viviendas reformadas que te gusten o que se parezcan a la tuya. También puedes contratar a un interiorista o a un decorador, que te ayude a elegir los colores, los materiales, los muebles y los complementos más adecuados para tu vivienda, y que te haga un proyecto personalizado y a tu medida.
- Aprovecha las ayudas y las subvenciones. Antes de hacer una reforma integral, debes aprovechar las ayudas y las subvenciones que existen para fomentar la rehabilitación y la mejora de las viviendas, y que pueden suponer un ahorro importante en el coste de la obra. Puedes consultar las convocatorias y los requisitos de las ayudas y las subvenciones que ofrecen el Estado, las comunidades autónomas, los ayuntamientos o las entidades privadas, y solicitar las que se ajusten a tu caso. Algunas de las ayudas y subvenciones más habituales son el Plan Estatal de Vivienda, el Programa de Rehabilitación Energética de Edificios, el Plan Renove o el IVA reducido.
- Contrata un seguro de obra. Antes de hacer una reforma integral, debes contratar un seguro de obra, que te proteja de los posibles riesgos o daños que puedan ocurrir durante la ejecución de la obra, tanto en tu vivienda como en el edificio o en terceros. El seguro de obra te cubrirá los gastos de reparación o indemnización en caso de que se produzcan accidentes, incendios, robos, inundaciones, roturas, desperfectos o reclamaciones. El coste del seguro de obra suele ser entre el 0,5% y el 1% del presupuesto de la obra, y la duración suele ser la misma que la de la obra.
Y ahora sí, ha llegado el momento de revelarte cuánto dinero puedes ganar con una reforma integral de tu vivienda de alquiler. Según un estudio de la plataforma de alquiler online Spotahome, una reforma integral puede aumentar el precio del alquiler hasta un 40%, lo que supone una rentabilidad media del 11,4% anual. Esto significa que, si inviertes 30.000 euros en reformar una vivienda de 60 metros cuadrados, podrás alquilarla por 900 euros al mes, en lugar de por 650 euros, y recuperar la inversión en poco más de 4 años.
¿No te parece una buena inversión? Si es así, no lo dudes más, y ponte manos a la obra. Con estos consejos, podrás hacer una reforma integral de tu vivienda de alquiler y qué permisos necesitas, y conseguir una mayor rentabilidad y satisfacción. Espero que te haya gustado este artículo, y que te haya sido útil. Si tienes alguna duda o sugerencia, puedes dejarla en los comentarios. Y si te ha parecido interesante, compártelo con tus contactos. ¡Hasta la próxima!
