¿Alguna vez has querido echar a tu inquilino porque necesitas recuperar tu vivienda para ti o para un familiar? ¿Te has sentido frustrado por no poder hacerlo sin incumplir el contrato de alquiler y arriesgarte a una demanda? Si es así, este artículo es para ti.
En este artículo, voy a explicarte qué es la causa de necesidad, cómo se puede acreditar y qué ventajas tiene frente a otras opciones para romper el contrato con tu inquilino. Te aseguro que después de leer este artículo, tendrás una visión más clara y completa de este tema y podrás tomar la mejor decisión para tu caso.
Pero antes de entrar en materia, quiero hacerte una pregunta: ¿Sabes cuánto tiempo tiene que pasar para que puedas recuperar tu vivienda si tu inquilino no quiere irse? La respuesta te sorprenderá. Sigue leyendo y lo descubrirás. 😉
¿Qué es la causa de necesidad?
La causa de necesidad es una de las causas legales que tiene el arrendador para dar por terminado el contrato de alquiler antes de que finalice el plazo pactado. Según el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador podrá recuperar la vivienda arrendada cuando la necesite para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Esto significa que si tú, como arrendador, necesitas vivir en la vivienda que has alquilado, o si quieres que la ocupe tu hijo, tu padre, tu madre, tu hermano, tu hermana o tu cónyuge (en caso de separación, divorcio o nulidad), puedes solicitar al inquilino que desaloje la vivienda y rescindir el contrato de alquiler. Eso sí, siempre que cumplas con los requisitos legales que te voy a explicar a continuación.
¿Cómo se puede acreditar la causa de necesidad?
Para poder ejercer la causa de necesidad, el arrendador debe cumplir con los siguientes requisitos:
– El contrato de alquiler debe tener una duración mínima de cinco años (o siete años si el arrendador es una persona jurídica). Esto quiere decir que no se puede invocar la causa de necesidad durante el primer año de contrato, salvo que se haya pactado expresamente en el contrato.
– El arrendador debe comunicar al inquilino su voluntad de recuperar la vivienda por causa de necesidad con una antelación mínima de dos meses a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. Esta comunicación debe hacerse por escrito y de forma fehaciente (por ejemplo, mediante burofax o correo certificado con acuse de recibo).
– El arrendador debe especificar en la comunicación la identidad de la persona que va a ocupar la vivienda y el grado de parentesco o la relación que tiene con el arrendador. También debe indicar la fecha en la que el inquilino debe abandonar la vivienda.
– El arrendador o la persona que vaya a ocupar la vivienda debe efectivamente destinarla a vivienda permanente en el plazo de tres meses desde la entrega de la posesión por el inquilino. Si no se cumple este requisito, el inquilino podrá optar entre volver a la vivienda o exigir una indemnización por los daños y perjuicios que le haya causado el desalojo.
Para acreditar la existencia de una causa de necesidad, el arrendador puede aportar los siguientes documentos y pruebas:
– El contrato de alquiler, donde se especifique la duración del mismo y la posibilidad de ejercer la causa de necesidad.
– La comunicación escrita y fehaciente al inquilino, donde se exprese la voluntad de recuperar la vivienda por causa de necesidad, la identidad de la persona que la va a ocupar, el grado de parentesco o la relación con el arrendador y la fecha de entrega de la posesión.
– El documento de identidad de la persona que va a ocupar la vivienda, donde se acredite su parentesco o relación con el arrendador.
– El certificado de empadronamiento de la persona que va a ocupar la vivienda, donde se constate que efectivamente reside en la vivienda recuperada por el arrendador.
– Cualquier otro documento o prueba que demuestre la necesidad de ocupar la vivienda, como por ejemplo, un informe médico, una sentencia de separación, divorcio o nulidad, un contrato de trabajo, etc.
¿Qué ventajas tiene la causa de necesidad frente a otras opciones?
La causa de necesidad es una de las mejores opciones que tiene el arrendador para romper el contrato con el inquilino, ya que le permite recuperar su vivienda sin tener que esperar a que finalice el plazo pactado, sin tener que indemnizar al inquilino y sin tener que alegar ningún incumplimiento por parte del mismo. Además, la causa de necesidad tiene las siguientes ventajas frente a otras opciones:
– Es más rápida que el desahucio. El desahucio es el procedimiento judicial que se utiliza para echar al inquilino cuando este no paga el alquiler o incumple alguna de las obligaciones del contrato. Sin embargo, el desahucio puede ser un proceso largo y costoso, que puede durar varios meses o incluso años, dependiendo de la carga de trabajo de los juzgados y de las posibles oposiciones o recursos del inquilino. En cambio, la causa de necesidad solo requiere una comunicación previa al inquilino con dos meses de antelación, sin necesidad de acudir a los tribunales, salvo que el inquilino se niegue a abandonar la vivienda o reclame una indemnización.
– Es más segura que la resolución de mutuo acuerdo. La resolución de mutuo acuerdo es la opción que se basa en el consentimiento de ambas partes para poner fin al contrato de alquiler antes de que finalice el plazo pactado. Sin embargo, esta opción depende de la voluntad del inquilino, que puede negarse a aceptarla o exigir una compensación económica por dejar la vivienda. Además, la resolución de mutuo acuerdo debe formalizarse por escrito y de forma fehaciente, para evitar posibles problemas o reclamaciones posteriores. En cambio, la causa de necesidad es un derecho del arrendador que no necesita el consentimiento del inquilino, siempre que se cumplan los requisitos legales.
– Es más económica que la venta de la vivienda. La venta de la vivienda es otra opción que tiene el arrendador para recuperar su vivienda, pero implica renunciar a la propiedad de la misma y asumir una serie de gastos e impuestos, como la comisión de la agencia inmobiliaria, el impuesto de transmisiones patrimoniales, la plusvalía municipal, etc. Además, la venta de la vivienda no implica la extinción del contrato de alquiler, sino que el comprador debe subrogarse en la posición del arrendador y respetar las condiciones del contrato hasta que finalice el plazo pactado, salvo que el inquilino acepte rescindirlo. En cambio, la causa de necesidad permite al arrendador conservar la propiedad de la vivienda y evitar los gastos e impuestos derivados de la venta.
Conclusión
Como has podido ver, la causa de necesidad es una de las mejores opciones que tiene el arrendador para romper el contrato con el inquilino y recuperar su vivienda para sí mismo o para un familiar. Sin embargo, para poder ejercerla, es necesario cumplir con una serie de requisitos legales y comunicarla al inquilino con la debida antelación y forma. Además, es importante acreditar la existencia de una causa de necesidad y destinar la vivienda a vivienda permanente en el plazo establecido, para evitar posibles reclamaciones o indemnizaciones por parte del inquilino.
Espero que este artículo te haya resultado útil e interesante y que te haya aclarado todas tus dudas sobre la causa de necesidad. Si quieres saber más sobre este tema o sobre cualquier otro relacionado con el alquiler de viviendas, no dudes en contactar conmigo. Estaré encantado de intentar solucionarte todas tus dudas.
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